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テナント選びとは?

最適なテナント、最適な事務所に出会えるために。

テナント選びとは?今は投資ブームであり、起業ブームですので仕事に前向きでやる気がある人ならば一度は考えたことがある「起業」。みなさんは起業しようと思ったら何を最初に考えるでしょうか。ちょっと考えただけでも営業ノウハウや経験、知識や技術・・・・。沢山出てきそうですよね。そんな仕事を始めるにあたって切っても切れないのが「事務所選び」です。

もちろん今まで仕事をしてきて業務拡大につき事務所を広い場所へ持っていく、新しい場所へ引っ越す、新しい店舗を構える等、それぞれの台所事情に合わせて都度変わっていきます。

そしてテナント探しといってもネットで探す、住宅情報誌で探す、不動産屋に行って足で探す等、探そうと思うえば本当に沢山の情報が集まります。そして集めてみて初めてある疑問にぶち当たります。

テナント選びといっても沢山ある。私達にとってどんなメリット(デメリット)をもたらすのか。

う〜ん。不動産屋にとっては非常にストレートでど真ん中な質問ですが、正確で確実な答えを出そうと思えば思うほど考えてしまう質問です。
でも誰もが高額な契約金を支払いテナントを選び事務所(お店)を持つわけですから絶対に失敗したくないし、間違えた選択はしたくないというのが人情です。そこで不動産選びのプロとして解答させていただきますと正直に申し上げて良いテナント、悪いテナントというものはありません。

もちろん普通のテナントよりも高めの家賃を設定している、普通のテナント相場よりも格安な料金設定をしているお得物件というのはありますが、絶対的な悪物件はありません。

それは、それぞれに特質な利点ポイントがありそれの積み重ねがテナント料金に反映してるとも言えます。

具体的に言いますと

などが考えられます。

洋服屋さんをはじめ、飲食店は人が沢山通る通りの方がいいでしょうし、今は郊外型の大型店が便利ですから駐車スペースも沢山あった方がお客さんには便利でしょう。又、業種によっては物品の保管倉庫が必要な業種もありますし今はインターネットのインフラ状況も考えなくてはいけません。
もちろん広い1フロアスペースであれば2フロアで仕事をするよりも能率は上がりますし1階の方がお客さんも入りやすいでしょう。それに加えて新しく電車や飛行場ができるような地域は人口も増えていますから街の発展イメージは高く、更には近所のお店が繁盛していればそのエリアの雰囲気も活気があるものになると思います。
大きい商業テナント(野球場や大型テーマパーク)になれば交通アクセスの良し悪しも大切ですし、それが県庁所在地なのか離れなのかによってもイメージが違うでしょう。(ネーミングと言えば実際は千葉にあっても東京ディズニーランドなどはその典型例でしょう。)更に新築はイメージも雰囲気も良いですし、最近はデザイン事務所が手がけたこだわりの物件であれば価値は更に向上すると思います。

それぞれの項目が追加されると価値もあがって坪単価もあがり人気も高くなります。

誰もが良い雰囲気で綺麗で広くイメージがいい物件を探しているのですがなかなかそこは上手くいきません。特に仕事を始めたばかりの人は特に高い家賃は払えないし、自分の規模にピッタリ合ったテナントが欲しいと思えばそれらの条件をドンドン消していきながら家賃とのバランスを見て妥当な所で落とすのが一番良いと思います。

自分の仕事に必要な条件、自分のやろうとしているお店にとって絶対的に必要な優先順位をつける事が大切です。

若い女性の服を売るのであればインターネット設備や街の雰囲気も大切ですが大型デパートや(丸井等若者が集まる店)や人通りの多い商店の方が重点ポイントになるでしょう。建築設計事務所であれば駐車場は少なくてもテナントビルのデザイン性、新しさの方が大切かもしれません。物品通販の会社であれば倉庫があることやインターネットの設備の方が大切です。探しているのが銀行や大型ショッピングセンターであれば街の雰囲気(伸びている地域かどうか)駐車場がどれ位あるのかが一番のポイントでしょう。逆に誰にも真似出来ないような特殊技能(整体、職人技)であれば他に競争が無いから立地もイメージも関係ない!とにかく家賃の安さが大切だという事も十分考えられます。

更には借りる企業自体に長年の信用と信頼があれば自分達の一番使いやすいオーダーメイドの物件を地主に作ってもらって借上げることも十分に考えられます。

それ位にどんなお店をやるのか、どんな商品を売るのか、どんな客層を相手にするのか、同業の競争相手はいるのかによってテナントの幅もずいぶん広がると思います。

なのでそれぞれの人に合わせた(ピッタリの)テナントが10000通りあると考えればまず決めるべきは自分の仕事や業種の形態を考えることです。もちろんそれに関連して平成18年5月1日の会社法などのように国の法律が変われば今までのルールが変わることもあります。このような規制緩和により会社は今まで以上に造りやすく、更には資本金も少なく株式会社を造れるようにはなりましたが個人から法人登記して会社にすれば、自宅と会社の兼用には今まで以上に税務署も厳しくなったり私書箱制度も取締りが厳しくなる事が考えられます。

そうなった時に最適なのは小さいスペースで格安な自宅とは別の場所でしょうし、思い切って人通りの多い場所に出ることも適切な判断なのかもしれません。

なので最初の質問に答えるとするならば

質問
テナント選びといっても沢山ある。それでは実際それらのテナントは私達にとってどんなメリット(デメリット)をもたらすのか・・・。
答え
今の自分の体力にあったテナントを見つけることが出来れば今以上の売上げ、信用、安心感を掴み結果として大きな力を蓄え、あなたを飛躍させます。

という事なのです。

「最適なテナント選びで一番大切なのはあなたにあった体力(規模)の物件を選ぶ」ということ。

ポイントは
「最適なテナント選びで一番大切なのはあなたにあった体力(規模)の物件を選ぶ」ということです。そこのバランスが本当にとても大切です。
そこを見間違うと取り返しがつかないことがあります。

小さく生んで大きく育てる。私も学生の頃、先生から教えていただきました。
自分の状況にあわせて規模が大きくなれば大きい場所へそうすれば今以上に社員の士気は上がり更に優秀な人が集り、サービスが良くなりお客は増え知名度は上がり売り上げが増えると思います。もちろん逆もしかりです。

ある統計によりますと
1年で4割
3年で6割
5年で8割
10年では9割5分
30年後は9割8分が倒産しています。

仕事とは長く続けることです。自分のバランスにあった最適なテナント、最適な事務所と出会えますことを心から祈っています。

ホソダ興産株式会社 賃貸事業部

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