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必見!土地の違い

営業経験30年!ホソダ興産だから言える、“つくばでの土地選び”について。

土地にも種類があるという事をご存知でしょうか。あなたの生活を変える土地選び。

必見!土地の違い さて、みなさんは土地というとどのようなイメージをお持ちでしょうか。「高額。」、「一生に1回の買い物。」、「縁が無い。」、「住宅地。」、「分譲地。」など沢山の声が聞こえてきそうですね。つくばエクスプレスが開通したつくば市内、守谷市内では連日駅近の物件の分譲地、売地の広告がポストやチラシに沢山入ってくるのでそういうイメージが強いのではないでしょうか。
私も不動産屋としてちょっとインターネットで調べてみました所、土地の情報って探せば沢山出てくるんですよね。
そうして色々な業者の様々なページを見れば見るほど値段もいろいろ、広さもいろいろ、立地もいろいろなんです。そうして見ていくうちに・・・・ある疑問が浮かんできました。きっと土地情報を探し出した皆さんも感じたことがある事だと思います。
何だかわかりますでしょうか。

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そう、それは
「いろいろな土地があるけれどもこれらの土地は自分達の生活にどのような意味をもたらしてくれるの!?」
という事です。

そういう多くの方が感じるであろう疑問を私達プロの不動産業者が皆さんにお答えしないわけにはいきませんので今日はそれをホソダ興産的に解説したいと思います。

私達業者にとっては大まかに言って“3種類の土地”があります。

普段はあまり聞きなれない法律ですが、都市計画法という法律の中の「市街化区域」、「市街化調整区域」、「未線引き区域」という区分けです。

市街化区域
場所によっていろいろな制限がありますが基本的には建物を造ることを進める地域です。まさに市街化推進、ビバ都会!というイメージです。
市街化調整区域
基本的には市街化を進めないどちらかというと閉じられた区域です。のどかな田園地帯の真ん中に家が建たないなんていうのもこういう法律があるために守られていたりします。
未線引き区域
まだ何も立っていない山、もしくは森、荒地だったりするので希望すれば建物が建ちます。

このような土地の詳しい詳細は細かく説明したサイト、法律書等が探せば沢山あると思うので省略しますが、私が言いたい事は結局ただ一つなんです。

土地に良い土地、悪い土地というのはありません。

もちろん法律による制限や場所によっての長所、短所、固定資産税などの税金や所得税などいろいろな違いはあると思いますが、自分が気に入って法律的に住宅の建築がOKであれば(住めればどこでも大丈夫だと思えば)何も問題はありません。

ただ多くの方の関心は良い場所(市街化区域と呼ばれる地域一帯の相場が高い高級住宅街で雰囲気もいい所)に安い値段(周りの相場よりも安い値段、自分の予算以内で)で家を建てる事だと思います。私達の会社近くのつくば市千現、二ノ宮という場所があるのですが、そこは県南地域でも最高の高級住宅街と言われておりまして普通の方はとても手に入らない価格です。そういう場所を買える方と言うのはつくば大学の偉い教授。お医者さん、公務員宿舎で長年月1万円とか1万5千円という格安家賃の間にお金を貯め続けた人・・・・意外はなかなか手が出ないような高級地です。

そういう千現、二ノ宮を元に私なりに高級住宅街を分析してみると高級住宅街にはある一定のルールがある事がわかりました。

結局、こういう条件を全部クリアしてくる事が高級住宅街のステータスであり、魅力でもあります。それでも無理してなんとかその場所に家を建てようとすれば最終的には「当初の予算よりも予算オーバー。」そして「土地は狭く、建物仕様は落とす。」という事になってしまうのです。

逆に土地の値段を安くしようと思うと以上のような諸条件(公園の近くを諦める。近所の環境をある程度妥協する等)を削っていく事になります。

「そうは言ってもねぇ・・・。安い価格である程度の環境の土地に住みたいんですよ・・・・。」

皆さんの声が聞こえてきそうです。
そういう声が痛いほどわかります。私達も30年営業の不動産プロとして多くの方に喜ばれる土地の紹介をすべくいろいろと考え悩みました。そしてある一つの答えが導き出されました。

そう、それは
「市街化調整区域」に住んでみませんか!?
という事です。

冒頭で申し上げました通り、土地には違いありません。
そして先ほど紹介した高級住宅街の条件のうち
○ 静かな環境
○ 公園が近い
○ 東西南北の大通りの真ん中(交通アクセスが良い)
△ まわりに住宅がある(近くにはあるけれども最初隣には無い可能性有り)
△ みんなと一緒がいい(当初は隣の家というのは無い可能性有り)

○ ご近所も同じ位の生活水準(基本的には業者の審査により一定)
△ 道路が整備されている(狭い場合もあり)
△ 外灯も整備されている(住む人が増えれば区長に申請するとつく可能性も有り)

○ 水道などのインフラも整っている(井戸水、浄化層になる可能性はありますが、使えない事はありません。)

という△の不確定要素(最初の方はすぐには条件が整いませんが、ある程度の人数が揃ってくれば整う可能性があります。)だけを飲み込めれば比較的良い条件だと思います。

これは車に例えると
市街化区域(ベンツ等の高級外車 ハイオク仕様)
市街化調整区域(ヒュンダイ等の新参車 軽油仕様)

とも言えます。イメージしていただけますとご理解いただけると思いますが性能的(立地)にもスピード的(家の特徴)にもグレード(住まいのグレード)にも乗り心地(住み心地)分にはまったくもって問題なく(土地では無く、その場所に造る住まいによっていくらでも快適で贅沢な庭のある環境が出来るので)なおかつ固定資産税等の維持費でいってもハイオクよりも安い軽油的な安さなわけです。(そう考えるとお得ですよね・・・。)

売買金額だけでいっても市街化区域(二ノ宮、千現)と市街化調整区域(松ノ木1、松ノ木2)では距離的には隣の地区なので(自転車で5分前後)付近の周辺環境はほとんど変わりません。そういう好環境で住宅地としては広さは60坪前後だとしても(広さ、物件により一概には言えませんが)2000万円以上もの差が出ることもあります。

2000万円。

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2000円ではありません。(^_^;)

今、軽く2000万円と言ってしまいましたが大変な金額です。
人気番組マネーの虎で社長たちの目の前に積んであるあれ位の大金です。

そこでみなさんちょっと考えてみてください。
2000万円というと普段なかなか考える金額ではありませんが2000万円あれば普段の生活で何がどれ位違うのでしょうか・・・。きっといろいろできると思います。

2000万円あれば出来る事

ちょっと考えただけでとても素敵で楽しい生活が待っていそうですよね♪
もちろん、土地には先祖からの思いや気持ち、いろいろなしがらみもあるとおもいますので一概にここの場所が良いとはいえません。ただ、私達不動産業のプロから言いましても一生に何度も無い高い買い物である土地、建物を手に入れる時には子孫の事や将来性を考えた投資判断ができるか、できないかが本当に大切なのではないだろうかという事なのです。ここを間違ってしまうと一生取り返しがつかない事になりかねません。

土地選びの際に市街化区域を選ぶ事よりも市街化調整区域を選ぶというリスク(本当はそんな事は無いんですがなんとなく漂う“未開発のイメージ”)はあっても最終的には市街化区域を選ぶよりも金銭に余裕ある充実した生活を送ることが出来るのです。

もちろん、そういう環境(市街化調整区域)を誰でもがすぐに手に入るわけではありません。その場所に住める要素としてそこの地域に長く住んでいた人、サービス業務を新たに営む人など建物を造るにはいろいろな厳しい制限があります。(むしろそういう条件を満たしている人は数が本当に少ないと思います。)ただ現実的に市街化調整区域に家を建てている人もいますので、絶対にゼロ!とは言えません。しかしその制限はとても複雑で難しいので、もしあなたが本当につくばの住宅用地や商業用地、不動産用地を探している!土地を買う前に是非、話を聞かせて欲しいという方は(携帯からも0120-255-617、FAX029-855-4787、メール)してください。

不動産選びは絶対に失敗は許されません。私たちでよければ一生懸命お話聞かせていただきます。土地を買う前に!今一度、よくよく考えてみてくださいね。

ホソダ興産株式会社 賃貸事業部

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