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投資の大間違い

投資先の間違いは人生の間違い!?皆さんの背中を一押しする情報をお伝えします。

投資の大間違い 不動産投資をしようと思うけれども絶対に失敗したくない。これは誰もが思うことです。しかし、誰も思っているのですが実際に投資をする段階になるとには“昔、自分が住んでいたから”、“親戚が住んでいるから”、“今の住まいから近いので時々見に来れる”などその場所その地域には関係の無い理由から投資物件を選んでしまいがちです。もちろんそれも大きなきっかけであり、大切な縁である事は間違いありませんが、自分の直感に頼る事ほど怖い物はありません。ましてや不動産投資となれば大きなお金が動きますので不動産業者、よっぽどの資産家で無い限り一生のうちに何度もある事でありませんので絶対に失敗は許されません。(もちろん業者、資産家の方でも失敗は許されませんが・・・。)そう考えた時に自分の思い入れに適切な根拠のある客観的データが加わってのGOサインならば初めての投資に対する自分の直感も信じる事が出来るという物です。地元で30年間、密着営業してきて言える事は「不動産投資とはある程度の度胸とゆるぎない信頼関係が成功の秘訣です。」

やはり最初から歩ける人間は居ないように最初は誰もがハイハイして歩けるようになります。ですから最初から失敗しないように歩こうと思っても非常に難しい事なのです。もちろん赤ちゃんでも大人の助けがあれば歩く事はできますので、(投資で言えばプロの知識やプロの経験を聞く事で)自立する事も十分可能です。ただ、「もっと根本的な方向性も決して妥協はできません。」(例えば東京で投資する、つくばで投資するという方向性です。)この方向性を間違うと本当に苦労すると思いますので、ここでは皆さんの背中を一押しする情報をお伝えしたいと思います。

投資するなら回収できるように!

これは当たり前の事ですが、意外と自分で投資するとなると忘れがちな判断基準です。不動産投資をするに当たって大きな額を投資をする以上、最終的には投資額以上の利益回収をする事が必達の目的となります。(社会貢献、住宅環境の提供などの場合もあるかもしれませんがほとんどがそうだと思います。)その場合、何を造るか、どんな造りにするのか、どんな間取りにするのか、改修予定はどれくらいかなど上物を造る土地の目星は決まっている条件で「何を造るのか」と考える事が良くあります。しかしこの考えははたして正解なのでしょうか。もちろん相続などで自分が持つ事になる土地が決まっていて、今あるものから利用していく事が一番だという考えもない事はありません。また、自分の親しみのある土地、ゆかりのある土地ですと何かと勝手もわかっているので、そこから始めたい気持ちは良く判ります。しかし、もう一度ゆっくり考えてみてください。投資の目的は安定した利益を早く回収することです。なので現代のような物あまりで物件余りの世の中では、“とりあえず造った物件”、“今ある場所に造った物件”では新築の時には高入居率をほこりますがその後は価格競争に巻き込まれ苦戦する事が考えられます。

価格競争に巻き込まれているうちはまだ良いですが、一番最悪なのは長期間空室になってしまうことです。

人は誰でも新しくてグレードが良くて、安くて、場所がわかりやすい、駐車場が何台もある場所を好みます。そうなれば駅近くでそういう物件があればまず決まり、次に駅から半径3kmの物件が決まり、その次が半径5km、最後に半径10km圏内の物件となって行きます。中心から広がるわけですから離れれば離れるほど面積が大きくなり、競争相手も沢山出てきます。そう考えると安易に今ある場所に造るのではなく、例えば今の土地を手放して現金に換えて面積は小さくなっても駅近くの物件にしたり、6部屋作ろうと思っているのであれば競争に負けないようにあえて4部屋にして1部屋を広くしたりすることも考えるべきだと思います。

もっと深く考えていくと地域自体を見ていく必要があります。

いくら物件が駅から近くても、広くても、駐車場が2台あっても賃貸物件を借りるであろう若者(自己所有の一戸建て、自己所有のマンションを持つ前の若者。推定18歳〜35歳)が居るかどうかによって賃貸需要が沢山あるのか、ほとんど無いのかによって天と地程の差が出てきます。もちろん賃貸物件を借りる若者が居るという事は仕事がある、魅力がある、一生住みたい地域であるという事が前提になりますので、皆さんがもし投資しようと思っている地域がそういう魅力に欠けていたとしたら・・・・・やる前からの苦戦するのが見えていますよね。
そうなると万が一借金返済が間に合わないので不動産を売却するとなった場合にも買い手が少ないわけですから値段は下がります。その割に物件を造る時も過疎地域だから安く造ってくれればいいのですが、そんな事は決してありません。なのであれば将来の需要が見込まれる地域に今ある不動産から買い換えてでも造るという事が一つの手として考えられないでしょうか。

そこで登場するのが将来の人口推移の予想システムです。

→将来の人口推移の予想システム

ここから「人口問題関係」→「将来推計人口データベース」→「小地域簡易将来人口推移システム」の手順で進みます。
そうしますとある程度の将来予想がたつのですがこれを見て私もビックリしました。私が調べたのは2050年まで(合計特殊出生率(TFR) は2000年の日本の合計特殊出生率は1.36にして2050年に設定した場合です。) の茨城県の主要都市予想人口だったのですが、水戸市日立市土浦市は昔は茨城の産業の中心であり経済の中心でしたが将来の予想としては人口減少地域となっています。逆につくばエクスプレス開通で賑わうつくば市守谷市などは人口が伸びる事が予想されます。
もちろんこれはあくまで予想ですが、もしかしたら実際の人の流れはもっと急速で変化の激しいものだと思うとゾッとしませんか!? 2050年には土浦が今の7割、日立が4.5割、水戸が6.5割の人口になってしまったら賃貸を借りる絶対量も減る事になる事が十分考えられるのです。それが今現在分かっているのであれば(投資するなら)1.2割増が予想されるつくばや1.5割増が予想される守谷のように県南地域がいろいろな可能性を考えた時には本当にお薦めだと思います。

投資を全体の地域から考えてみるのも時にはいいものですよね。みなさんもいろいろな角度から考えてみてください。きっと違った視点から物事が見られると思います。

茨城の土地とは決まっていないけれど、不動産投資をお考えの方。投資は今がチャンス。
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