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マイホームを建てる前に(不動産投資の話)

実際の投資感想 皆さんは不動産投資に興味がありますでしょうか。近年はREIT(不動産投資信託)などにも人気があるようです。銀行の預金利率が限りなくゼロに近いので、リスクが高い投資(=ハイリターン)から、リスクが低い投資(=ロウリターン)まで探せば多くの投資情報が集まります。多くの人の投資観にあった様々な投資のやり方があるのでいろいろ調べてみてはいかがでしょうか。

ただ、投資する多くの方の最終目標は不労所得(働かずして得られる収入)を増やしたいというものだと思われます。日々の支払いよりも入ってくる収入の方が多ければ仕事に束縛される事無く、自由に自分の時間を使えます。そのようになればいつもと違った角度から社会に必要とされている物や、皆様に喜ばれる物を作る時間や手間を持つ事ができます。又、安定収入があればリスクのある投資にも安心して挑戦できます。

一言に不労所得といいましてもいろいろな所得方法があります。具体的にはネットワークビジネス、特許などの知的財産(本の印税を含む)、不動産投資などです。当社は不動産業を長年営んできましたので、不動産屋から見た不動産投資の話をしていきたいと思います。

不動産投資とは不動産の権利を売買や証券などで所得した後、その不動産を賃貸したり、売却することによって収益を得る投資手段です。具体的には、プレハブ倉庫を所有する規模から、マンション・高層ビル・駐車場経営と大規模なものまでいろいろあります。やり方も不動産業者に委託する場合と個人でやる場合では費用も労力も変わってきます。

自己責任 委託する

良い点

  • 経費が比較的掛からない
  • 家賃の変更等、情報の変更があれば即対応できる
  • 入居者の要望、ニーズを直に聞く事ができる

良い点

  • お金の使い方、投資の方向、時代のニーズなど企業に入ってくる情報を手に入れる事ができる
  • お金のトラブル、管理のトラブルを任せられる
  • 苦情処理などに労力を使わなくてすむ

必要経費と労力、トラブルがあったときのリスクを天秤にかけてそれぞれの状況、経済状況にあった方法を選ぶ必要があります。ただ、最初に

は最低調べておく必要があります。

不動産投資は決して失敗できない大き金額なので、最悪の場合を考えて、十分下調べや調査をする必要があります。逆にそういう事を聞かずに話を進めてくる業者は大きい、小さい関係なく、自己の利益だけを考えた危ない業者と言えます。今はどこの企業も苦しいのが現状です。何でもいい、誰でもいいから取引をするという業者は結果的に長くは生き残れません。有名な企業に発注してマンションを作ったけれど、その企業が倒産してしまい、欠陥があっても責任追及できなかったなんて話もあるくらいです。注意して下さい。

ホソダ興産が考える具体的な不動産投資の方法

注意:以下の方法はホソダ興産が提案するものでして、実際の投資は自己責任でお願いいたします。当社は責任を一切負いません。

当社がお勧めする具体的な投資方法と致しまして、最初にする事は(1)一定のお金を貯めることです(種銭の貯め方はこちら)。不動産投資は金額が大きい為、最初に必要な金額もある程度は必要です。具体的には何とかして500万円貯めて下さい。それから(2)それを元手に借金して手持ちのお金を増やします。借金を元金と同じ500万円したとして、合計1000万円で土地、建物を買います。

土地の場所ですが、いい場所を選ぶとお金も掛かります。ただ、場所がよければ駐車場としてのニーズもあるかもしれません。しかし、金額的に駐車場では取れる金額もある程度は決まってきてしまうので、何かしらの建物を作った方が収益は良いと思われます。ですから最初は一等地ではなく、一本ずれた田舎道沿いなどの土地を探すといいでしょう。

建物はプレハブ、倉庫、貸家、アパート、マンションなどいろいろ考えられます。その地域に必要とされ、現時点で無いものを作れれば金額的にも交渉的にも強気に出られます。その地域のニーズと時代のニーズに合ったものを作りましょう。

(3)お金を土地と建物に投資しましたら、その家賃収入をC借金返済に充てます。そうやって投資と返済を繰り返してだんだん大きな金額を動かしていきます。

土地だけがある場合のノウハウ

最初に土地があれば、建物を作ってもらい所有権を土地と建物で交換して家賃収入を手に入れる事も可能です。又、別の土地を誰かが必要に迫られているという情報が確実なものであれば、その場所と今現在持っている土地を交換するというやり方もあります。交換できれば土地を貸すなり、売却なりできるわけです。その土地評価や面積に差額があるという場合は差額を金銭でやりとりするという方法もあります。

又、土地に買手が来た場合は、土地を手放してお金にしておくのも良いでしょう。そのお金を元に別の土地、建物、証券等収益を生み出す、何か別のものに投資する事も大切です。今は現金の方が尊く、買う方が強い「買手市場」です。先祖代々の土地でも何もしなければ収益を生みませんし、固定資産税だけ掛かかってきます。近年の不況を安心して乗り越えるには過去にとらわれない柔軟な発想が必要なのです。

土地、建物付きの物件利用ノウハウ

土地、建物がついている物件で、何も使っていない場合は有効利用の方法を考えましょう。賃貸に貸せれば一番良いのですが、住宅の需要が無い場所や、古くて借り手が付かない場合もあると思います。その場合は、改装して倉庫やテナント、屋根付き駐車場などその地域に無いものに改装すると良いでしょう。又、建物がいまいちで、改装ができない場合は、システムで利益を生み出すというやり方も考えられます。例えば短期でも貸せる賃貸物件だったり、ウィークリーマンションとしてだったり、時間貸しの倉庫や駐車場、ホールなどいろいろ考えられます。その地域に無いもので、「あったらいいな・・・。」というものを作りましょう。そして同時にそれらを必要としているであろう人、企業、団体にPRして売り込む事も大切な事です。

不動産投資に対する基本的な考え方

高額な不動産を買う機会といったら、マイホーム購入を思い浮かべる人が多いのではないでしょうか。今までは銀行でお金を借り、土地や家を買う、注文建築する。といった場合、具体的には手付金を2割程度払い、限度額まで借り入れて一生涯で払うというパターンが多かったようです。しかし、今後はそういうわけにはいきません。社会が変わり、終身雇用体制が終わりました。同じ職場で一生働けるという保証がない以上、定期的にお金を払い続けるという方法はあまり関心いたしません。

マイホームを建てたい→限度額まで借金をしよう→自分達の思う通りの家を建てる→ローン返済→返済でお金が貯まらない

以上のような流れは今後はしてはいけません。「あるお金を使う、お金を借りて使う。」ことは誰でもできます。先が見えない時代に定期的支払いを続けることは大変なリスクなのです。

ではどのような流れがよいのでしょうか。お勧めするのは

マイホームを建てたい→欲しい建物に掛かる費用から月々の支払いローン計算をする→定期に入れたい額が入る分だけの不動産投資をする→ 定期的に地代、テナント料を得る →それに見合った建物を作る

これが今後の流れです。逆を言えば定期収入に見合った建物を作ることしかできないのです。

このように作ったとしても、現在の社会情勢は不安定で、急に何かがあって、まとまったお金が必要になる事もあるでしょうからから一言に「マイホーム購入」といいましても、高額な負債を背負うことには変わりがないのですから、それを見越し、先の先までの利用法まで考える事が非常に大切なのです。

具体的には、家の場所や建物の作り、顧客のニーズ等、総合的に判断して“賃貸物件にしたときに借手がありそうか、又テナント等の他の用途にも使えそうか、売却した場合目減りが少ない場所や建物であるか”など貸出、売却を考慮に入れて建築、購入する必要があります。

具体的な住宅建築で言いますと、最初から1階を賃貸物件にして、その家賃収入を住宅ローン返済に充てながら、2階に住むというのも良いかもしれません。今は自己満足で高額な土地、建物を買うよりも、値段を抑え、貸せる、別の用途にも使える、売れる物件を持つ必要があります。

この考えは不動産投資に限らず、何にでも応用が利きます。例えば一言に車を買うと言いましても普通に買うのは誰でもできます。しかし、買って名義変更した1秒後には中古車になるということを忘れてはいけません。2秒後に売りたいと思っても中古車扱いで半額になってしまいます。又、中古車は世間にあふれています。車も買手市場なので人気がある中・小型車や人気車種、皆が欲しがる珍しい車など、売るとなったらすぐに買手がつくような車を選びましょう。

車に対する投資という面から言いますと500万円の高級車を買おうと思ったら、250万円の車を2台買って1台をリースで貸出すなど自己満足に陥ることなく、資産の有効活用できる人が最終的に成功を掴む事になるのです。

不動産は高い、買えないと思ってあきらめてしまっては何も始まりません。小さな投資から大きな投資まで。小さく生んで大きく育てましょう!!それぞれの状況に合ったアドバイスをいたしますので是非一度当社にご相談ください。土地探しから不動産投資始めてみませんか!?

ご予算と投資対象、連絡先等ご記入の上、お気軽にお問い合わせください。担当者がお客様に合ったご提案させていただきます。

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