賃貸データ分析2

入居率について

こちらでは当社管理の賃貸物件のH16年5月、平成16年9月、平成17年2月の入居率のデータ分析をしたいと思います。当社の管理物件は管理個数1000個に昇る勢いです。つくばエキスプレス開通を2005年に控え、アパート、マンションも建設ラッシュの中、当社の物件の入居率は表の通り、高水準を保っております。詳しく入居率データを分析いたしますといろいろな事がわかってきます。

平成16年5月の賃貸入居率データ

間取り	築年数				合計
	～5年	5年～10年	10年～15年	15年以上
１DK	100%	90.9%	77.2%	90.9%	88.2%
２DK	該当無し	81.5%	81.5%	72%	76.8%
３DK	該当無し	83.8%	96.5%	100%	90.6%
一戸建て	該当無し	該当無し	78.6%	91.6%	88.0%
テナント	該当無し	100%	71.4%	80%	83.3%
合計	100%	88.2%	82.6%	82.1%	84.7%

平成16年9月の賃貸入居率データ

間取り	築年数				合計
	～5年	5年～10年	10年～15年	15年以上
１DK	100%	95.8%	81.8%	86.3%	91.2%
２DK	該当無し	84.2%	86.8%	62.7%	74.2%
３DK	該当無し	77.4%	86.2%	100%	82.8%
一戸建て	該当無し	該当無し	92.3%	88.5%	89.6%
テナント	該当無し	100%	85.7%	50.0%	75.9%
合計	100%	91.0%	85.5%	74.1%	84.1%

平成17年2月の賃貸入居データ

間取り	築年数				合計
	～5年	5年～10年	10年～15年	15年以上
１DK	87.5%	93.5%	93.1%	93.1%	93.1%
２DK	該当無し	89.5%	84.2%	82.6%	84.8%
３DK	該当無し	93.5%	89.6%	100%	92.2%
一戸建て	該当無し	該当無し	100%	97.6%	98.0%
テナント	該当無し	100%	75%	80%	83.7%
合計	87.5%	93%	89.5%	88%	90.2%

データから分かる事

1. 全体的に築年数が経過すればするほど入居率は下がります。

これは感覚的にご理解いただけると思いますが、古くなればなるほど入居希望者は減ります。多くの人が良い生活、良い物を見てきているので古い建物は家賃の値段を落としたとしてもなかなか決まりません。今はアパート経営も競争の時代に入ってきました。ですから更なる投資をして入居者を掴みにいかないといつまでたっても部屋は埋まりません。

ⅰ大家さんもなかなか投資できない→ⅱ値段を下げるしかない→ⅲ値段を下げても入らない

という悪循環が起こるのです。投資（リフォーム）をしないでリターン（家賃）を得るのはなかなか難しいものです。

稀に入らないからといっていろいろな不動産屋の看板が掛かった物件を見ますが、いろいろな所に管理を任せても決まらない物件は決まりません。逆にどこの不動産屋も責任感が薄くなり1つの管理会社だった時よりも入居率が悪くなる場合もあります。決まる物件は、1つの管理会社でも決まります。これは不動産屋の経験測です。

2. 間取りも仕事も中途半端はダメ。

上の表を見ていただけますと分かるとおり、１DK、３DKは使い方、用途、対象がある程度決まっていますので高入居率を獲得しております。しかし、２DKになると入居率はガクっと下がっております。これは1人では広すぎるし、2人では狭い等中途半端で値段が高かったりする場合が多いからです。今の企業・事業でもそうですが集中と選択がないと成功は出来ないものです。対象が誰で、どんな層をターゲットにしているのかが明確になっていない物件は決める方も決めにくいのです。2DKでも値段で1番、環境で1番、設備で1番等、なにかしらの特色がある物件は決まっております。何でも良いから何かで1番ということは大変な強みなのです。

3. 当社管理物件は築10年位までだったら9割は決まっている。

当社の管理させていただいている物件で築10年位までの物件でしたら平均約9割の確立で埋まっております。これは大家さんが当社を信じてくれた、当社のご提案を受け入れてくれたという証明ではないかと思います。又、真面目な経営をしているからこそ、多くのお客様から入居希望者の御紹介いただけることも大変ありがたいことです。本当にありがとうございます。

4. 該当が無いものについて

築5年で２DK、3DK、一戸建て等の物件の該当が無いのが気になった方もいらっしゃったと思いますが、それには理由があります。大家さんからは当社で建物を建てて、管理をして欲しいというお話を頂くこともあるのですが、いろいろな条件や立地、将来性が大家さんにとって採算が合わなければ当社は仕事を請け負いません。何かしらの特徴、将来性、支持されるであろうニーズを満たしているなど電車が通っても埋まるという勝算がなければ請負は致しません。筑波大学近くの１DKなどならある程度の需要は見込めますがそれ以外だと人々にニーズがあるのかを綿密な調査をする必要があります。

5. 当社施工（ホソダハウスで建築）と他社施工（大手メーカー建築）

以下のグラフをごらん下さいH15年8月の入居率データを当社施工の物件と他社施工の物件に分けて分析したものです。

グラフを見ていただけましたら一目瞭然。1DK、2DK、3DK、一戸建て、テナントすべての形態で当社施工の物件の方が高い入居率を保っていおります。この違いは何かといいますと、

（1）様々な視点で調査し最善策の建築である事
（2）建築にきめ細かなお客様のニーズ、要望を盛り込んでいる事
（3）大手に比べ人件費が掛かっていないので、その分材料費・手間費を掛けている為、造りが良い
（4）もしリフォームするとなった時に使いまわしが利く間取り、改装しやすい造りである為、低予算で改装もできる事、又は改装している等

が上げられます。

中小企業が請け負う注文建築は信用問題がありますので、念には念を入れた分析、将来選ばれるであろう間取り、必要とされるであろう施設など、家主さんの立場に立った建築を致します。建築請負する方と致しましては家主の期待に答えらそうな場合にのみ請け負うのです。それがこの高入居率の秘密です。 逆を言えば建築したといったら、何とか入居させる思考策、経済力が無ければ請け負ってはいけないのです。当社は家主さんの事を本当に考えているからこそ、信頼を得ながら長く仕事をしてこれたのだと考えております。不動産選びは失敗ができません。自分の目で力がある会社なのか、知名度が高いだけの会社なのか見極める必要があります。

6. 施工の違いによる築年数と入居率

以下のグラフはH15年8月入居率を施工会社の違いによる築年数と入居率の違いです。

賃貸物件というのは家主さんが巨額の費用を掛けただけありまして新築時はどこのでも比較的高入居率を致します。これは建築当時と致しましては設備も最新でデザインも斬新、環境もその現代に合った物件を作ったから当然の結果です。しかし、10年から15年、それ以上の年月が経ってきますとお客様のニーズは変わってきますし、その時々求められてくる物件が変わってくるからです。

例をご紹介させていただきますと
（1）当時は3DK、2DKの場合は1部屋は畳の部屋が欲しいという要望が高かった。
→現在はフローリングで自分で使い方を変えられるように広いスペースが求められている。

（2）3DK、4DKの家族タイプ部屋の場合、子供部屋だけ別にあった
→パソコン部屋、仕事が出来るSOHOルーム、趣味の部屋など夫婦だけでもそれぞれのライフスタイルに合った間取りが求められる

（3）車は家庭に1台だった
→現在は1人1台の時代でありますので、3DK、4DKには駐車場が2台から3台が必要とされている。

（4）アパート、マンションは個性的なデザインで先のリフォームの事は考えて作られていない
→その時々に合った間取り、リフォームが求められるので改装しやすい間取り、作りであることが望まれる

以上のように先を見た特徴ある設備、間取りであるからこそ当社施工の物件は15年以上建ってもほとんど変わることの無い入居率を保っております。不動産投資は「元手を出来るだけかけずに末永い収益を生む」事が成功するコツです。アパート、マンションを作ろうと思ったら不動産会社、建設会社に任せっきりも良いのですが、ご自身でいろいろな可能性を考えて勉強することも大切です。お願いする不動産屋、建築会社と末永いお付き合いをできるのか、できないかの分かれ目は家主さんの事を考えて親身にアドバイスしてくれるのか、そして高入居率という結果を残せるかにかかってくると思います。大手に任せるのは安心で簡単ですが、比較的人件費、広告費が少ない分、値段も安く、造りが良い物件が作れる中小企業にお願いするのも一つの手かもしれませんね。もちろん中小というだけあって危ない会社も沢山あるのは事実です。

もし興味がありましたらリフォーム成功のノウハウをまとめた無料小冊子もありますので、“今すぐ！”読んでみてくださいね。

7. 不動産営業も変るインターネットの普及

最近では多くの人が「何を調べるにしてもすぐにインターネットを使います。インターネットは24時間使えて本当に便利ですから当然ですよね。そういう世間の流れを反映してか当社に賃貸物件を探しにくる人のほとんどが当社の賃貸情報をインターネットで検索して興味がある物件資料をもって来ます。

これは一昔前では考えられない事です。又、当社のお客さんの中には沖縄のお医者さん方で、物件を探しにくる時間が無いから物件地図を確認し、間取図と部屋の室内写真を見て「是非押さえて欲しいのでお願いします。」と言って物件を内見することなく手付金を振込んでくるお客さんもいらっしゃいました。時代は以前とはガラッと変わったのです。最近の人々の物件探しはインターネットで下調べしてから求めている情報がありそうな不動産屋に足を運ぶという流れになったのです。（みなさん忙しいわけですから、自分達が興味ある物件があるのかどうか解らない所に物件探している暇はないのです。）

そういう流れを敏感に察知している大家さんは早くも不動産業者を選んでいます。

先日、他の不動産屋さんではいつまで経っても決らないからと当社で賃貸物件を紹介して欲しいという大家さんがきました 。（茨城県つくば市春日の物件です）そしてその大家さんには私達の考える不動産業のポリシーを理解していただき、お客さんがつくであろう条件を話し、相談し改善していただき、当社で紹介させていただきました。その結果はというと・・・・・・・大成功でした。具体的に言うと

今まで半分以上空いていた幽霊マンションを約1ヶ月（平成17年1月～2月）で10件決めて満室にしました。（その間、他社さんでも2件決めたようです。）時期は良かったとはいえ、結果を見て当社でも改めて時代は変わったと認識せざるをえませんでした。実際当社管理物件の入居率がだんだん上がってきているのも不動産情報発信している業者とそうでない業者さんの違いが出てきた証明ではないかと思います。

ですから今の大家さんはそういう現実を知る事が大切だと思います。今は物件探しの方法が以前とはまったく違うのです。ぶらっと立寄って物件を探す人は驚くほど減りました。

嘘だと思うなら、自分の周りの親戚、孫、甥っ子、姪っ子などで物件を借りる世代と同年代の人達にどうやって遠方の賃貸物件を探すのかを聞いてみてください。意外な答えに目からウロコが落ちるかもしれません。

8. 工夫（アイディア）の必要性

経験的に物事は工夫（アイディア）情報を沢山盛り込んだ分だけ総合的に使うお金も少なくてすみます。 それはリフォームを例にとりますと、先を読んで作られたものとその場限りのものでは改装する費用が変わってくる＝総合収支が変わってくるという事です。ですから工夫をする事は大切な経済安定要因です。これは情報を加工して新たな価値を生み出す事が社会的に求められている事に似ています。 情報を加工して多くの工夫を施す事が出来れば高収益が得られるのです。

社会では
工夫（アイディア）+費用=総合費用（結果）
という公式が成り立ちます。

ですから工夫、アイディアを他人任せにするのではなく、自分で探す、見つけることも大切な事です。それは会社選びも立派な工夫です。その工夫、アイディアが不動産投資を成功させる１つ１つの要因です。いろいろな角度からいろいろな事例を検討する事が失敗しない不動産選びにつながるのです。

もし実際に賃貸アパートをお持ちでお客さんが入らずにお困りでしたらお気軽にアパート集客の無料相談会にきてください。きっといろいろな情報をお伝えできると思います。

また、当社の賃貸情報から大家さんの大切な資産であるアパート、マンションを紹介して欲しいという方は　tel.0120-255-617 までお気軽にお電話ください。お待ちしております。